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前两月地方土地出让收入大降 年内能否反转?

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  前两月地方土地出让收入大降后年内能否反转

  作者: 陈益刊

  地方政府财政收入的一大支柱,是国有土地使用权出让收入(下称“土地出让收入”)。去年全年土地出让收入约8.7万亿元,略有增长。但财政部最新数据显示,今年前两个月地方土地出让收入为7922亿元,尊龙现金d88,同比下降29.5%。

  土地出让收入较大幅度下滑并不令人意外。

  粤开证券首席经济学家罗志恒告诉第一财经,前两个月土地出让收入较大幅度下滑主因是,房企经营谨慎下拿地意愿持续走低,同时还与去年同期高基数有一定关系。

  罗志恒表示,去年部分房企出现债务风险,盲目加杠杆的模式被遏制,稳健经营以及保持持续的现金流是当前房企的发展方向。当前房企资金链仍较紧张。居民购房意愿低迷以及居民中长期新增贷款偏低,销售持续负增长,对应到房企就是收入增速放缓和现金流较差。另外,银行对房企贷款仍较审慎,房地产销售低迷也影响房企回款。

  “去年前两个月土地出让收入同比大幅增长67.1%,是自2012年以来的最高增速,去年基数高也使得今年增速放缓。”罗志恒说。

  事实上,由于土地出让收入有一定滞后性,前两个月土地出让收入更多反映的是去年下半年土地成交价款情况。

  中泰证券研究所统计了31个省份近期土地出让金(反映当前土地成交价款)情况,也不容乐观。截至2022年3月18日,31个省级行政区域中,只有北京市的土地出让金同比增速为正,其余30个省份均较上年同比有所下滑。目前房地产市场景气度仍较低。

  其实,不少省份对今年土地出让收入预期不乐观,绝大多数省份预计收入将下滑。比如,浙江省今年预算报告显示,浙江2021年土地出让收入约10372亿元,而今年这一收入预计降至8000亿元,同比下降22.9%。

  浙江省财政厅解释称,收入下降,主要是根据中央“要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式”的要求,加强土地市场调控,预计2022年土地出让收入减少。

  不过,各地对今年土地出让收入判断的时间节点约在去年底。在3月份全国两会上的中央预算报告中,对地方土地出让收入判断更为积极。

  根据今年中央与地方预算报告,2022年地方政府性基金预算本级收入94420亿元,增长0.4%。地方政府性基金收入中,九成以上来自土地出让收入。

  华创证券首席宏观分析师张瑜撰文分析,这意味财政部认为0.4%的全年卖地收入目标确有可能完成,或至少可接近,这需要卖地收入增速年内有明显起色,地产政策放松或逐步加码。

  张瑜分析,在1~2月卖地收入负增近30%,且领先指标指向负增至少持续至二季度末的背景下,要完成或接近0.4%的全年预算目标,需要两个条件:二季度要看到市场预期明显转好,且下半年卖地收入增速要快速回升。

  张瑜认为,两者并非不可实现。对于前者,近期地产需求端政策暖风劲吹;对于后者,去年房企预期年中转弱,使下半年卖地收入增速陡降,形成低基数。

  罗志恒认为,去年12月房地产市场已经迎来“政策底”,传导至土地市场仍需要时间,预计今年土地出让收入增速前低后稳,大概率可能是负增长,但高于前两个月增速,我们预计在-5%左右。

  他表示,政府性基金收入的预测一直波动较大,因为房地产市场变化较大,跟金融、土地政策有非常大的关系。今年已有超过50城对楼市政策进行松绑,包括下调房贷利率、降低首付、放松公积金贷款条件、购房补贴、放宽限购以及降低交易税费等全方位纾困举措。房企融资政策也有所放宽,房企融资环境边际改善。